Некоторые вопросы об НДС у застройщика

В данной статье рассмотрим наиболее часто встречающиеся вопросы в сфере налогообложения компаний-застройщиков.

Минфин против того, чтобы принимать к вычету НДС по расходам, связанным со строительством сетей и других коммуникаций, передаваемых безвозмездно органам местного самоуправления. Ведь эта передача не является объектом обложения НДС. Также Минфин против учета затрат на такие коммуникации в налоговых расходах.

При этом, если организация выполняет лишь функции застройщика, на расчете базы по НДС и налогу на прибыль передача местной власти электросетей сказаться никак не должна. Ведь при этом у компании не возникает никаких расходов и нет своего "входного" НДС. Застройщик должен лишь показать у себя в бухгалтерском и налоговом учете, что для строительства электросетей и иных коммуникаций израсходованы средства инвесторов, то есть средства целевого финансирования.

Тогда в "прибыльном" налоговом учете не возникнет никаких доходов и расходов, связанных со строительством и передачей местным властям электросетей. Если инвесторы - юридические лица, то застройщик может в составляемом сводном счете-фактуре отразить "входной" НДС по товарам, работам и услугам, связанным со строительством подрядчиками электросетей. В бухучете есть несколько схем проводок для отражения операций, связанных со строительством и передачей местной власти коммуникаций и иных обременений. Одна из простых схем такая: расходы на строительство коммуникаций, передаваемых местным властям, учитывают на субсчете второго порядка к счету 08-3 "Строительство объектов основных средств" - например, его можно назвать "Коммуникации". А затраты на строительство жилых и нежилых зданий можно вести на субсчете второго порядка 08-3-"Объекты строительства".

После того как коммуникации будут переданы местной власти, в бухучете это отразится проводкой по дебету субсчета 08-3-"Объекты строительства" и кредиту субсчета 08-3-"Коммуникации". Тем самым стоимость строительства коммуникаций будет учтена в стоимости строящихся объектов. Как видим, никакая реализация не отражается и в бухгалтерском учете. После получения разрешения на ввод строящихся объектов в эксплуатацию застройщик должен передать объекты строительства дольщикам и инвесторам. В этот момент все затраты на строительство (в том числе и затраты на строительство коммуникаций) списываются за счет полученных средств целевого финансирования, что отражается проводкой Дебет 86 "Целевое финансирование" Кредит 08-3-"Объекты строительства".

(Письмо Минфина России от 06.11.2012 N 03-03-06/1/571. Подпункт 2 п. 2 ст. 146 НК РФ,Подпункты 4, 6 п. 1 ст. 18 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; Письмо Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/377, Письмо ФНС России от 12.07.2011 N ЕД-4-3/11248@, Постановление 13 ААС от 20.08.2013 N А56-1445/2013)

Застройщик имеет право использовать льготу по НДС, предусмотренную для застройщиков многоэтажных жилых домов если предприятие занимается строительством жилого дома, выполняя функции застройщика и генподрядчика. При этом инвестором является другое юридическое лицо, а в смете выделены услуги застройщика и услуги генподрядчика и никаких этапов в строительстве не предусмотрено - у. Для отказа от льготы нужно подать в инспекцию заявление.

При получении денег от инвесторов застройщику надо будет выставить авансовый счет-фактуру. Таким образом, на протяжении всего периода строительства будет висеть авансовый НДС. После сдачи объекта инвестору:

• можно предъявить этот авансовый НДС к вычету;
• необходимо отразить реализацию и, следовательно, начислить НДС со своей выручки;
• в течение 5 дней надо будет выставить инвестору счет-фактуру.

Сводный счет-фактуру по работам и услугам подрядчиков выставлять не нужно, если застройщик – он же генеральный подрядчик. Объект передается инвестору целиком. В выручку включается вся стоимость работ и услуг по договору, и есть право принимать к вычету "входной" НДС по работам и услугам подрядчиков. В том числе застройщик имеет право на вычет авансового НДС, предъявленного подрядчиками.

(Подпункт 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина России от 26.10.2011 N 03-07-10/17, Подпункт 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письма Минфина России от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 23.03.2012 N 03-07-10/06, Письма Минфина России от 18.10.2011 N 03-07-10/15; ФНС России от 12.07.2011 N ЕД-4-3/11248@; Постановление Президиума ВАС РФ от 26.06.2012 N 1784/12.)

Если застройщик строит многоквартирный дом с нежилым первым этажом и там планируются офисы – вознаграждения НДС облагается.

Под льготу для застройщиков многоэтажных жилых домов не подпадают услуги, связанные со строительством объектов производственного назначения. Позиция проверяющих сейчас такова, что к подобным объектам относится все, что не используется в личных целях. Это, в частности, офисы и торговые помещения. Поэтому, если не хотите споров с проверяющими, придется организовать раздельный учет облагаемых и не облагаемых НДС операций. И вам нужно будет не только делить все доходы между облагаемой и необлагаемой деятельностью. Также необходимо будет распределять все свои расходы на те, которые относятся к жилому строительству, и те, которые относятся к нежилому. При этом, если доля нежилых помещений довольно большая, можно отказаться от использования льготы по НДС. Тогда весь "входной" НДС можно без всяких споров принять к вычету.

(Подпункт 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ,Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-07-10/5670, от 15.08.2012 N 03-07-10/17; ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11645@, Пункт 4 ст. 170 НК РФ,Пункт 5 ст. 149 НК РФ, Пункт 1 ст. 172 НК РФ)

Компания, оказывающая услуги по организации строительства (застройщик), не может принять в указанной ситуации к вычету НДС по строительной технике на основании п. 2 ст. 171 НК РФ, поскольку спецтехника не используется для оказания дольщикам и инвесторам услуг по организации строительства. Ведь функция застройщика ограничивается оказанием услуг по организации строительства. А для выполнения таких услуг автокраны, погрузчики и прочая спецтехника ему не нужны.

Можно предположить, что, если бы организация заключила с подрядчиками договор аренды строительной техники, все было бы несколько иначе:

• был бы облагаемый НДС доход в виде арендной платы за технику;
• можно было бы принять к вычету "входной" НДС по сдаваемой в аренду спецтехнике.

Также не было бы сложностей и с учетом амортизации приобретенной спецтехники в "прибыльном" налоговом учете. Кстати, если при проверке налоговые инспекторы выявят, что приобретенную технику вы отдали подрядным организациям для использования в строительстве, это может быть расценено как передача ОС в безвозмездное пользование. А как известно, подобные операции облагаются НДС.