Пролонгация | Группа | Строитель | Земля

Касательно уровня возникших рисков и степени их влияния на дальнейшую способность ООО «Монолит» исполнять свои обязательства перед Банком.

Суть вопроса:

Рассматривается вопрос (повторно) о целесообразности реструктуризации задолженности, без оформления дополнительного обеспечения, в соответствии со следующим графиком погашения просроченной задолженности, предложенным Заемщиком:

• Июль 2009 г. - 1 000 000.00 руб. (задолженность погашена 31.07.2009 г.);
• Август 2009 г. - 1 000 000.00 руб. (задолженность погашена 31.08.2009 г.);
• Сентябрь 2009 г. - 3 000 000.00 руб.;
• Октябрь 2009 г. - 5 000 000.00 руб.;
• Ноябрь 2009 г. - 7 000 000.00 руб.;
• Декабрь 2009 г. - 7 000 000.00 руб.;
• Январь 2010 г. - 5 000 000.00 руб.;
• Февраль 2010 г. - 5 000 000.00 руб.

По состоянию на 11.09.2009 г. ссудная задолженность ООО «Монолит» в банке составляет 30 000 000 руб. Просроченные проценты погашены. Компания выполняет вышеуказанный график погашения кредита.

В марте 2009 года компания обращалась в Банк с просьбой о пролонгации кредита до 30.09.09 г. Решением ГО от 01.04.09 г. в пролонгации было отказано и 01.04.09 г. Решением ГО была предусмотрена возможность повторного рассмотрения вопроса о пролонгации только при предоставлении дополнительного обеспечения в виде объектов недвижимости, свободных от обременения и принадлежащих Группе. Компанией был предоставлен перечень таких объектов, принадлежащих физ.лицу, после чего, вопрос о реструктуризации задолженности был вынесен повторно в ГО. Согласно Решению заседания Комитета по управлению бизнесом ГО определено следующее: Обратиться в суд с исками о взыскании с Заемщика и поручителей.

Анализ рынка/отрасли:

Группа занимается перепродажей мяса (90% от общего объема продаж) и продуктами питания. Основной поставщик мяса – Республика Беларусь. Отраслевые риски не оказывают высокого влияния на деятельность организаций. Кроме того, ООО «1» занимается строительством жилой недвижимости. Отраслевые риски оказывают существенное влияние на деятельность компании: Строительная отрасль оказалась «перекредитованной», а рынок жилья - "перегретым". В 2010г. ожидается снижение ввода в эксплуатацию жилья и дальнейшее снижение спроса и цен, в связи с низкой покупательской способностью населения.

Вывод по финансовому состоянию.

Финансовое положение Группы можно оценить как малоудовлетворительное, в связи с наличием следующих факторов платежного риска:

• во 2кв09 г. получен чистый убыток в размере 44 тыс. руб.
• долговая нагрузка на Группы высокая: валовой прибыли не достаточно для погашения задолженности по кредитам (общий долг в 4,5 раза превышает годовую валовую прибыль);
• темп увеличения кредитов существенно превышает темп роста выручки и Активов;
• кредитный портфель не диверсифицирован по срокам и суммам погашения;
• на апрель 2010 г. приходится высокая долговая нагрузка по погашению кредитов (93 м.р. к погашению по ООО "Монолит");
• наличие исковых требований на сайте арбитражного суда к ООО «1» и ООО «Монолит» на общую сумму около 2,5 млн.руб.;

ДКР отмечает, что в апреле 2009г. Группа реструктуризировала 50% кредитного портфеля на сумму 90 млн.руб.

Проект:

В настоящее время, Заемщик гасит просроченную задолженность, в соответствии с предложенным им графиком. В качестве источников погашения кредита, заемщик предоставил в Банк два договора, заключенных с покупателями квартир на ул.Света, со следующим графиком оплаты:

ДКР отмечает, что в реквизитах договоров, указан не расчетный счет ПКБ, а расчетный счет Банк Мир, что не дает Банку гарантию, что денежные средства будут направлены на погашение просроченной задолженности. Информация о других источниках погашения кредита не предоставлена. Помимо объекта «незавершенного производства» на ул.Света), ООО «1» строит жилой дом «Горизонт», информация о стадии реализации проекта и о количестве проданных квартир не предоставлена.

Текущая задолженность и залог:

Текущая задолженность Группы 150 м.р. Задолженность диверсифицирована.

В качестве обеспечения по КД в банке оформлен земельный участок, принадлежащий на праве собственности учредителю. Рыночная стоимость залога- 65 млн.руб., залоговая - 45,5 млн. руб., залоговый коэффициент-0,7. Земельный участок, площадью 5811 кв.м., расположен по адресу: Санкт-Петербург, ул. СветБ, относится к категории земли поселений. На вышеуказанном земельном участке построен малоэтажный элитный жилой комплекс. Застройщик-ООО «1». В феврале 2009 года земельный участок был переоценен, его рыночная стоимость составила 98,438 млн. руб. По информации Залоговой службы филиала, средняя стоимость участка на 08.09.09г. составляет 67,65 млн.руб. По информации кредитного подразделения, на сегодняшний день строительство закончено на 90-95 %, в продаже осталось максимум три квартиры по цене около 17 млн.руб. Проводятся работы к сдаче объекта Государственной комиссии при отсутствии разрешения на строительство. Согласие Банка на строительство объекта получено Заемщиком не было.

ДКР оценивает риски обеспечения как критические:
На земельном участке, который находится в залоге у Банка, построен жилой дом, без уведомления и согласия Банка. С одной стороны, в соответствии с Законодательством, объект может быть признан незаконной постройкой и в случае реализации залога должен попасть под снос. С другой стороны, более 90% квартир уже продано по предварительным договорам купли-продажи и реально Банку не представляется никакой возможности реализовать земельный участок в целях покрытия просроченной задолженности.

Стоит отметить, что предварительный договор купли-продажи — одна из излюбленных и наиболее популярных схем у девелоперов. По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых «скользких» схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник. Правовым основанием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов может быть исключительно договор Долевого участия в строительстве (п.2 ст. 3 ФЗ 214). Если такого договора нет, то наступают последствия, предусмотренные п.3 ст. 3 ФЗ 214.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Кроме того, в соответствии с действующим Законодательством, Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность хозяев квартир (ч. 5 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). С учетом вышеизложенного, существует высокий риск появления «обманутых дольщиков» и возникновения высоких репутационных рисков для Банка.

Выводы и предложения ДКР:

Целесообразно урегулировать вопрос по погашению просроченной ссудной задолженности во внесудебном порядке путем установления графика погашения, предложенного Заемщиком, принимая во внимание следующее:

1. Финансовое положение Заемщика, на данный момент, позволяет погасить просроченную задолженность в банке:
   - до марта 2010г. отсутствуют обязательства по погашению иных кредитов
   - выручка за 2кв09 г. увеличилась в 2 раза
   - деятельность организации прибыльна
2. Высокие правовые риски
3. Источников погашения по предоставленным договорам достаточно.

Комментарии:

Банк пошел на пролонгацию кредитного договора. В настоящее время заемщик выполнил все обязательства перед банком.