Налоговые тонкости при продаже имущества

Налоговые тонкости при продаже имущества

Автор: Татьяна Макурова

При продаже имущества у физических лиц возникают налоговые обязательства. Однако для уменьшения налогооблагаемой базы надо правильно применять имущественные налоговые вычеты. И здесь возникает множество мифов: кто-то даже полагает, что государство что-то вернет из бюджета (по аналогии с имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости). Давайте внесем ясность.

Налоговые вычеты при продаже имущества распространяются на три группы доходов: от реализации недвижимости, от продажи ценных бумаг, и от продажи «иного имущества» (например, автомобиля). В рамках данной статьи мы не будем рассматривать налоговые вычеты при продаже ценных бумаг – это совершенно особая тема. Остановимся на вычетах от продажи материального имущества. Понятие «налоговый вычет» означает, что при определенных условиях подоходным налогом будет облагаться не вся полученная от продажи имущества сумма, а в некоторых случаях делиться с бюджетом вообще не придется.

Итак, никаких налоговых обязательств не возникнет при продаже любого имущества, находившегося в вашей собственности более трех лет (за исключением ценных бумаг). Необходимость подачи налоговой декларации с приложением документов, подтверждающих срок владения имуществом, отменена начиная с операций 2009-го года.

А вот если вы к моменту продажи имущества владели им менее трех лет, то должны уплатить 13%-ный подоходный налог. Но одновременно вправе воспользоваться налоговыми вычетами, которые уменьшат налогооблагаемую базу (т.е. сумму, фигурирующую при расчете размера перечислений в бюджет).

Недвижимость

Налоговый вычет можно применить, если вы продаете готовые коттеджи Новорижское шоссе, или жилой дом в Подмосковье, или квартиру в Химках, а также комнату, дачу, садовый домик, земельный участок, а также доли в перечисленном выше имуществе. Уменьшить налогооблагаемую базу можно либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой самой недвижимости, либо (при отсутствии таких документов) – на сумму, не превышающую 1 млн рублей.

Пример. Вы продали квартиру за 4,5 млн рублей и у вас сохранились документы, подтверждающие, что в свое время вы потратили на ее покупку 3,8 млн рублей. В таком случае вы должны будете заплатить налог с 700 тыс. рублей (4,5 млн минус 3,8 млн), а именно: 700 тыс. х 13% = 91 тыс. рублей. Если же документов, подтверждающих ваши расходы, не сохранилось или, скажем, вы получили квартиру в подарок от близкого родственника либо унаследовали, то налог к уплате будет рассчитан так: (4,5 млн – 1 млн) х 13% = 3,5 млн х 13% = 455 тыс. рублей.

Разумеется, налоговая инспекция рассматривает только официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор ипотеки, все платежные документы и т.п.).

Это значит, что в случае, когда вы заплатили за квартиру 3,5 млн рублей, но в договоре купли-продажи фигурирует 500 тыс., а оставшиеся 3 млн рублей – в расписке, полученной от продавца, налоговая сочтет, что вы купили квартиру за полмиллиона. В этом случае вам будет выгоднее заявить вычет в размере 1 млн рублей без предоставления документов.

Кстати, в связи с тем, что налоговый вычет при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, а на продажу – 1 млн рублей, нередко возникают споры между продавцом и покупателем о том, какая сумма должна фигурировать в документах. Если продавец владел квартирой менее 3-х лет, он обычно настаивает на сумме сделки в 1 млн рублей (чтобы, применив положенный вычет, быть полностью освобожденным от налога). При этом часто не принимается в расчет тот факт, что сумму, с которой требуется уплатить налог, можно уменьшить не только на упомянутый 1 млн рублей, но и на величину расходов на приобретение недвижимости (см. выше).

То есть смело можно заявлять ту сумму, которая изначально фигурировала в документах при покупке квартиры.

В случае же, если продавец продолжает настаивать на договоре купли-продажи в 1 млн рублей, покупатель фактически лишается 130 тыс. рублей («упущенная выгода» по имущественному вычету на приобретение жилья, если ранее человек правом на вычет при покупке недвижимости не пользовался).

Представители налоговых органов говорят, что бывают случаи, когда покупатель в надежде получить вычет в большем объеме идет в налоговую и предъявляет расписки продавца о получении денег. В этом случае налоговая инспекция все равно их во внимание не примет, а вот информацию о полученном продавцом доходе направит в налоговый орган по месту регистрации.

Важно: вычет при продаже недвижимости в размере 1 млн рублей привязан к налоговому периоду, а не к одному объекту. Это значит, что в случае, если вы продали два или более объекта недвижимости в течение года и не имеете документов, подтверждающих расходы на их приобретение, то сможете уменьшить совокупную налогооблагаемую базу не более чем на 1 млн рублей.

Кстати, если вы продаете недвижимость, находившуюся в вашей собственности менее 3-х лет, то велика вероятность, что вы продолжаете получать имущественный вычет на покупку недвижимости (тот самый, в размере 2 млн рублей). Если вы официально продали объект дороже, чем купили, и, соответственно, у вас возникла обязанность по уплате налога, то вам зачтут встречные требования.

Если продается не весь объект недвижимости целиком, а только доля в нем, то с вычетами уже не все так однозначно. Если доли продаются всеми собственниками одновременно, по одному договору купли-продажи, то вычет распределяется пропорционально долям (то есть владелец ½ доли вправе применить вычет в размере 500 тыс. рублей), если доли продаются в разное время – вычет предоставляется каждому владельцу доли в размере до 1 млн рублей (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109).

Если имущество переходило в собственность налогоплательщика частями, а затем он продал объект целиком, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности (Письма Минфина России от 02.04.2007 № 03-04-06-01/107, ФНС России от 15.12.2006 № 04-2-03/178).

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет распределяется в размерах, согласованных совладельцами между собой. В случае продажи доли несовершеннолетних детей родители обязаны уплатить налог, если возникнут налоговые обязательства.

«Иное имущество»

При продаже любого иного имущества (не недвижимости и не ценных бумаг), находившегося в собственности менее трех лет, налоговый вычет, не требующий документального подтверждения, до 1 января 2010 года составлял максимально 125 тыс. рублей по каждой отдельной сделке. Сейчас предельный размер вычета при продаже «иного имущества» увеличен до 250 тыс. рублей и применяется в совокупности ко всем проданным объектам за год. При этом, конечно, по-прежнему сохраняется возможность уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных расходов, то есть налогоплательщик волен выбирать любой из двух вариантов.

Пример. Некто Петров А.А. в 2009 году продал автомобиль за 350 тыс. рублей, мотоцикл за 110 тыс. рублей и гараж за 400 тыс. рублей (все имущество находилось в собственности менее 3-х лет, и документов, подтверждающих первоначальные расходы, не сохранилось). Получается, Иванов А.А, имел бы право на следующие вычеты за 2009-й год: в отношении дохода от продажи автомобиля — 125 тыс. рублей, в отношении дохода от продажи мотоцикла — 110 тыс. рублей (то есть налогов по мотоциклу нет), в отношении дохода от продажи гаража — 125 тыс. рублей.

Сумма к уплате в бюджет по операциям 2009 года: (350 тыс. – 125 тыс.) х 13% + (400 тыс. – 125 тыс.) х 13% = 65 тыс. рублей.

Если бы все то же имущество г-н Петров продал в 2010-м году, то сумма к уплате в бюджет составила бы: ((350 тыс. + 110 тыс. + 400 тыс.) – 250 тыс.) х 13% = 79,3 тыс. рублей.

Тонкости

Если вам выгоднее применить вычет в размере фактически произведенных расходов, то, помимо затрат непосредственно на приобретение имущества, расходами могут признаваться и затраты на его неотделимые улучшения, предпродажную подготовку, а также расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Например, применительно к автомобилю это могут быть расходы на тюнинг, защитное покрытие, дополнительное оборудование и т.п. (при этом будет целесообразно упомянуть это в договоре купли-продажи). Налоговая расценивает подобные расходы, как произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества (п. 1 Письма ФНС России от 18.12.2006 N 04-2-02/753@, Письма ФНС России от 25.01.2007 N 04-2-02/63@, УМНС России по г. Москве от 01.08.2003 N 27-08н/42714).

Если же фактические расходы превысили доход от продажи имущества (например, вы продали за 500 тыс. рублей автомобиль, приобретенный за 700 тыс. рублей), то на следующий налоговый период отрицательная разница между суммой доходов и расходов не переносится. Если бы вы продали еще один автомобиль, который был вам подарен, то отрицательная разница по первому авто (200 тыс. рублей) не уменьшит налогооблагаемую базу по второй машине. Более того, ко второй машине вы даже не сможете применить налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей.

Кстати, здесь есть недорогая аренда авто Великий Новгород.

Дело в том, что если в одном году продается несколько объектов имущества, относящихся к одному виду (например, квартиру и комнату, или автомобиль и мотоцикл), которыми вы владели менее 3 лет, то применить уменьшение налогооблагаемой базы через учет документально подтвержденных расходов должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть выбирать, что в отношении одного объекта будет вычет по фактическим расходам, а в отношении другого – установленный законодательно вычет, применяющийся при отсутствии документов, подтверждающих расходы, нельзя.

Когда декларировать доход?

Налоговая декларация должна быть подана налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Оплата налога, исчисленная в соответствии с декларацией, производится не позднее 15 июля. Налоговая инспекция рекомендует пользоваться программой заполнения декларации на сайте www.nalog.ru или www.r78.nalog.ru: это не только упростит задачу вам, но и снизит время обработки информации сотрудниками налоговой инспекции.

Подчеркнем: если вам есть что продавать, то пользоваться налоговыми вычетами при ПРОДАЖЕ имущества вы можете хоть каждый год. Принцип однократности налогового вычета применяется только в отношении ПОКУПКИ недвижимости или земли (потому что в данном случае речь как раз идет о возмещении денег из бюджета).