Самовольная постройка

Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 143 обобщило складывающуюся судебную практику по спорам, связанным с самовольной постройкой:

В п. 1 Информационного письма устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера. Президиум ВАС РФ указал, что в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. Признание постройки самовольной в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ влечет за собой отказ в признании права собственности на нее. Как указал Президиум ВАС РФ, в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обеспечении судебной защиты нарушенных прав. Следовательно, квалифицировать недвижимое имущество в качестве самовольной постройки может только суд, а иные органы лишены таких полномочий.

Требовать сноса самовольной постройки могут также и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки. К примеру, арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.

Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма N 143 закрепил устоявшуюся судебную практику: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Эта позиция уже была изложена в п. 23 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22. Президиум ВАС РФ в Информационном письме N 143 уточнил, что право собственности на объект недвижимости не может возникнуть на основании государственной регистрации такого права, если отсутствуют основания его возникновения, предусмотренные гражданским законодательством.

Информационное письмо N 143 устанавливает случаи, когда на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется. К таким относятся:

• требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 Информационного письма N 143);
• требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 Информационного письма N 143).

Исковая давность как правило не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 10 Информационного письма N 143, признание незаконным разрешения на строительство не влечет автоматического признания постройки самовольной. К похожему выводу, применительно к отмене строительных разрешений в административном порядке, Президиум приходил уже в Постановлениях от 25.02.2010 N 15951/09 по делу N А40-28128/09-12-194 (разрешение на строительство) и в от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

В п. 9 Информационного письма N 143 Президиум ВАС РФ указал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если лицо, добивающееся этого, приняло все меры по получению необходимых строительных разрешений. Как уже указывалось в п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, принимало ли лицо все меры по получению необходимых разрешений. Право собственности на такой объект признается судом, только если уполномоченный орган необоснованно отказал в выдаче соответствующих разрешений.

В Информационном письме N 143 указывается на иной способ признания права собственности на самовольную постройку. Такое право также может быть получено в силу приобретательной давности (п. 12 Информационного письма N 143). Однако данный срок для недвижимого имущества составляет 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ), и из-за этого приобретение права собственности на самовольные постройки становится затруднительным.

Президиум ВАС РФ категоричен в отношении самовольной постройки, созданной с существенными нарушениями строительных норм и правил. Право собственности на такое сооружение, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть признано судом.

В целом, в судебной практике сложилась отрицательная позиция относительно возможности признания права собственности на самовольные постройки. Получение судебной защиты такого права связано со многими оговорками и дополнительными условиями, прямо не вытекающими из позитивного законодательства.