Судебная практика по признанию договора залога права требования и договора залога имущественного права недействительными

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что оспариваемые договор залога права требования и договор залога имущественных прав, по которым залогодатель передало в залог банку право требования получения в собственность жилых и нежилых помещений в строящихся домах, заключены в нарушение ч. 3 ст. 335 ГК РФ, поскольку залогодатель на момент их заключения фактически правами инвестора не обладало.

В целях обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанным кредитным договорам между залогодержателем и залогодателем был заключен договор залога права требования и договор залога имущественных прав, по которым залогодатель передал в залог залогодержателю право требования получения в собственность жилых помещений и нежилых помещений в строящихся домах.

Переданные в залог права принадлежат залогодателю на основании инвестиционного контракта на строительство объектов недвижимости жилого назначения на территории города Щелково Московской области от 25.03.2005 N 12, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Щелковского района Московской области, ООО "ИНАФ Компании" и залогодателем.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к инвестиционному контракту от 25.03.2005 N 12 права и обязанности инвестора-застройщика ООО "ИНАФ Компании" переходят к новому инвестору-застройщику - залогодателю, после заключения и вступления в силу последнего из следующих документов:

• договора аренды от 02.09.2008 N 16-959/08-А земельного участка площадью 28 911 кв. м с кадастровым номером 50:14:05 01 02:0349, предоставленного новому инвестору застройщику по результатам аукциона;
• акта о приемке-передаче подлинников правоустанавливающих документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, предусмотренного контрактом, подписанного между инвестором и новым инвестором-застройщиком;
• акта о взаиморасчетах, связанных с уступкой прав и переводом долгов, возникших у инвестора в связи с осуществлением деятельности по реализации контракта, подписанного между инвестором и новым инвестором-застройщиком.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды земельного участка, предусмотренный названным выше дополнительным соглашением N 1 к инвестиционному контракту от 25.03.2005 N 12, заключен залогодателем по результатам аукциона только 02.09.2008 и вступил в силу с момента его государственной регистрации - 10.10.2008.

Поскольку договор залога права требования и договор залога имущественных прав подписаны 25.07.2008 и 29.08.2008 соответственно, то суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что названные договоры заключены до момента возникновения у залогодателя прав и обязанностей инвестора-застройщика по инвестиционному контракту от 18.03.2005 N 65/14-05.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону или иным нормативным актам, недействительна (ничтожна).

Исходя из положений п. 3 ст. 335 и п. 1 ст. 336 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право, при этом предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Поскольку на момент заключения оспариваемых договоров залога, к залогодателю не перешли права и обязанности инвестора-застройщика, и у названного общества отсутствовало право на передачу в залог прав на недвижимое имущество, предусмотренных инвестиционным контрактом от 25.03.2005 N 12, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о несоответствии договора залога права требования и договора залога имущественных прав положениям п. 3 ст. 335 ГК РФ и принял правильное решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что дополнительным соглашением N 2 к инвестиционному контракту от 25.03.2005 N 12 был изменен срок наступления отлагательного условия; в силу пункта 3.3 дополнительного соглашения N 1 последнее считается заключенным с момента его подписания; суд не учел статус истца как администрации муниципального образования, воспрепятствовавшей наступлению отлагательного условия.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд рассматривая иск, фактически рассмотрел вопрос о правах лиц, получивших жилые и нежилые помещения по договорам с залогодателем по результатам инвестирования в строительство объекта, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку признание договора залога права требования и договора залога имущественных прав недействительными не влияет на права и обязанности физических лиц по получению квартир в собственность.

Выдержка из Постановления ФАС Московского округа от 11.03.2011 N КГ-А41/1242-11 по делу N А41-17827/10