Методы снижения залоговых рисков

Выдержка из книги «Анализ кредитных рисков».
Автор: Костюченко Н.С.

Страхование залога

Страховой полис должен предусматривать страхование от рисков повреждения, гибели, утраты имущества, переданного в залог, при наступлении страхового случая в результате следующих событий: «пожара» (огня), «удара молнии», «взрыва», «повреждения водой», «стихийных бедствий», «падения летательных объектов их частей или их груза», «постороннего воздействия», «противоправных действий третьих лиц».

Выгодоприобретателем должен быть указан банк. Страховая компания должна быть утверждена банком. Страхование предмета залога производится на срок кредитования, увеличенный как минимум на три месяца, в целях наличия страховой защиты на период реализации залога при изъятии его незадолго до срока окончания кредитного договора. Страховая сумма не должна быть меньше залоговой стоимости предмета залога. 

Сохранность залога

• в целях своевременного контроля состояния залога можно прибегнуть к услугам сюрвейерской компании за счет средств заемщика. Данный метод снижения рисков широко применяется в случае, если залог находится далеко от банка или если принимается залог в виде товаров в обороте, так как именно данный вид обеспечения требует наиболее частого контроля;
• установив минимальный уровень, другими словами, неснижаемый остаток запасов на складе, можно контролировать залог на основании документов аналитического учета, не выезжая слишком часто к месту хранения товаров (при залоге товаров в обороте);
• в случае наличия договора хранения, хранитель и залогодатель должны быть не зависимыми друг от друга юридическими лицами. Хранитель берет на себя ответственность за сохранность предмета залога и дает согласие не препятствовать банку в организации постов охраны банка по месту хранения предмета залога. Договором хранения необходимо предусмотреть обязанность хранителя обеспечивать возможность беспрепятственного прохода к месту хранения предмета залога уполномоченным сотрудником банка и беспрепятственного вывоза банком предмета залога с места хранения;
• при залоге автотранспортного средства целесообразно предусмотреть его хранение на охраняемой стоянке;
• при заключении договора залога необходимо тщательно подходить к проработке вопроса гарантий реализации, а также выбору местонахождения и условий хранения принимаемых в залог ценностей, имея в виду заблаговременное создание доступных средств их быстрой реализации и погашения кредита при любой форме хранения. Риски увеличиваются при хранении залога на арендованных площадях, особенно если арендатор является аффилированным лицом по отношению к заемщику-арендодателю или залогодателю. В этом случае необходимо более тщательно анализировать правоустанавливающие документы и условия договора аренды или хранения, проводить дополнительную проверку арендатора, привлекать его в качестве поручителя. Договором аренды необходимо предусмотреть обязанность арендатора обеспечивать возможность беспрепятственного прохода к месту хранения предмета залога уполномоченных сотрудников банка и беспрепятственного вывоза банком предмета залога с места его нахождения;
• обязать заемщика своевременно предоставлять в банк в течение периода кредитования договоры аренды торговых и производственных помещений в целях контроля места и условий хранения залога;
• с целью контроля сохранности предмета заклада – ценных бумаг, кредитное подразделение с периодичностью не реже одного раза в квартал осуществляет через депозитарий банка (в случае заклада ценных бумаг, которые отражаются в депозитарном учете банка) запрос выписок о состоянии счетов банка как залогодержателя и о состоянии счетов банка как номинального держателя (при оформлении залога ценных бумаг в депозитарии банка).

Изменение структуры залога

• при ипотеке: если здание является частью производственного комплекса, целесообразно оформлять в залог весь производственный комплекс;
• при залоге оборудования: если оборудование является частью производственной линии и его реализация отдельно от линии будет затруднительна, необходимо оформлять в залог всю производственную линию;
• целесообразно оформлять поручительство учредителей/акционеров заемщика (доля которых в уставном капитале более 25%), а так же поручительство реальных собственников бизнеса в случае выявления таковых СЭБ;
• риски обеспечения снижаются при применении комбинированных форм обеспечения, усиливающих его структуру (например, доля товаров в обороте 30%, доля недвижимости – 50%, доля оборудования – 20%).

Снижение дисконта

При определении степени ликвидности необходимо исходить из принципа наличия или отсутствия препятствий для реализации залога. При анализе адекватности установленного кредитным подразделением дисконта к рыночной стоимости залога целесообразно выбирать наибольшую из двух величин:

• величина совокупного износа, плюс издержки на реализацию, плюс дополнительные издержки при увеличении срока реализации залога;
• прогнозная стоимость на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Риск-менеджеру необходимо проводить сравнительный анализ текущих рыночных цен на аналогичные предметы залога по данным из внешних источников информации.

Дисконт необходимо увеличивать в случае выявления факторов риска, которые не включены в расчет дисконта, но при этом могут привести к существенному увеличению убытков банка при реализации залога.

Оценка залога независимым оценщиком

Целесообразно привлекать независимого оценщика в следующих случаях:

• если имущество полностью или частично принадлежит РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, государственным и муниципальным предприятиям;
• если срок эксплуатации оборудования или транспорта превышает один и два года соответственно;
• если оборудование является уникальным;
• если предлагаются партии оборудования (т.е. много единиц);
• если по данному оборудованию недостаточно предоставлена ценовая информация (отсутствуют справочники, статистика и т.п.).

Прочее

• предусмотреть нотариальное удостоверение договора ипотеки (при ипотеке);
• необходимо более тщательно проверять правоустанавливающие документы и условия договоров аренды/хранения (сверять заводские номера предметов залога, сроки действия договоров), проводить дополнительную проверку арендатора или оформлять его поручительство в целях снижения риска фальсификации документов при передаче залога в аренду третьим лицам или при хранении залога на арендованных площадях, особенно если арендатор является аффилированным лицом по отношению к заемщику или залогодателю;
• предусмотреть отлагательными условиями кредитной документации предоставление заемщиком технического паспорта на объект недвижимости со сроком оформления такой справки не позднее 1 месяца к моменту представления его в банк, в целях избежания незаконной перепланировки
• предусмотреть условиями кредитования предоставление части кредитных средств (50%, 70 % и т.д.) до регистрации договора ипотеки в органах государственной регистрации, с предоставлением заемщиком из органов юстиции «Расписки в получении документов на государственную регистрацию» (в случае, если консолидированный риск, в т.ч. риски обеспечения, не выше уровня «повышенный»);
• предусмотреть условиями кредитования оформление на момент выдачи кредита альтернативного вида обеспечения, с возможностью его последующего высвобождения из под залога с даты предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки;
• предусмотреть отлагательными условиями кредитной документации предоставление поручительства до даты предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки;
• предусмотреть условиями кредитования предоставление кредитных средств только после государственной регистрации ипотеки (в случае, если консолидированный риск, в т.ч. риск обеспечения, «высокий»);
• заключить трехсторонний договор залога движимого имущества между банком, залогодателем и третьей фирмой (дочерней организацией банка либо аккредитованной банком сторонней организацией), имеющей необходимые полномочия и достаточные возможности для работы в этой области с возложением на нее обязанностей по принятию на ответственное хранение заложенного имущества, его оценке, обеспечению сохранности, надлежащего контроля и сопровождения в течение всего срока кредитования, а также реализации предмета залога;
• нотариально заверить доверенность от лица заемщика в пользу банка на совершение действий по реализации заложенного имущества;
• оформить соглашение на внесудебную реализацию залога, с обязательной ссылкой на это право кредитном договоре;
• целесообразно зафиксировать факт подписания договора поручительства физических лиц собственноручными подписями свидетелей (представителями банка), при этом подписи поручителей должны стоять на каждой стороне листа с полной расшифровкой;
• обязать заемщика обязательными условиями кредитной документации подтверждать рыночную стоимость залога не реже 1-2 раза в год, с привлечением оценочной компании, и предоставлять при этом в банк документы об оплате услуг по оценке;
• обязать заемщика обязательными условиями кредитной документации не продлевать договор аренды залога без согласия банка;
• предусмотреть договором залога право банка на замену обеспечения в случае снижения его ликвидности.