Займ под залог квартиры

Займ под залог квартиры

Автор: Костюченко Н.С.

Мы все нередко сталкиваемся с ситуацией, когда кто-то просит у нас деньги в долг, и реже, когда долг отдают. Чтобы застраховать свои риски целесообразно предоставлять заём свыше 1 млн. руб. только под залог квартиры или машины. Как правильно оформить заём под залог квартиры, мы рассмотрим в данной статье на примере:

Шаг 1. Проверяем заемщика и залогодателя с привлечением службы безопасности

Первая характерная ошибка – излишнее доверие потенциальному заемщику. Заимодавец думает: «Ну, он же друг (или родственник, или хороший знакомый, или по рекомендации и т. д.». Так он уговаривает себя не тратить лишние деньги на проверку заемщика по линии безопасности — его кредитной истории, деловой репутации, семейного и имущественного положения. Можно с уверенностью сказать, что с этого момента проблемы у него УЖЕ начались.

Заказать проверку физического и юридического лица по линии безопасности можно здесь - www.riskovik.com/riskkonsalt/.

Шаг 2. Заказываем оценку квартиры в оценочной компании

Необходимо оценить рыночную стоимость квартиры, в том числе стоимость ремонта и использованных строительных материалов (межкомнатных дверей, напольных покрытий, керамической плитки и т.п., примерную стоимость таких материалов можно оценить здесь - http://k-metr54.ru/Napolnye-pokrytiya/Parketnaya-doska/160.html) чтобы определить, достаточна ли ее стоимость для покрытия займа. Для этого можно обратиться в любую оценочную компанию. Стоимость оценки составит примерно 5 000 руб. Данные расходы, как правило, несет заемщик. Срок оценки составляет в среднем 2-3 дня.

Шаг 3. Определяем условия договора займа

В договоре займа обязательно должны быть прописаны: сумма займа, процентная ставка, порядок уплаты процентов (желательно ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца), условия досрочного взыскания займа, обеспечение.

Обратите внимание на условия досрочного взыскания займа. Они должны быть четко прописаны. Просто предусмотреть общую фразу «Заимодавец имеет право досрочно взыскать заём в одностороннем порядке» не получится: нотариус не заверит такой договор. Поэтому в качестве условий досрочного возврата можно прописать: снижение официального дохода заемщика, подтверждённого по форме №2; снижение оборотов по расчетному счету фирмы-работодателя, в которой заемщик является учредителем; увеличение долговой нагрузки на заемщика в виде кредитов и лизинга третьих лиц в период действия договора займа и т.д.

При наличии супруга(ги) его согласие обязательно (предоставляется или в нотариальной форме или заверяется у нотариуса в его(ее) присутствии).

Согласие органов опеки на залог квартиры требуется только в том случае, если несовершеннолетний является собственником.

Шаг 4. Определяем условия договора займа

1) Необходимо заказать справки по форме №7 и №9 (наличие прописанных лиц), выписку из ЕГРП (о наличии обременений на квартиру, срок предоставления около 2-х недель), технический и кадастровый паспорт.

В случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, необходимо настоять на их выписке до момента подписания договора залога. В противном случае выписывать их заимодавец будет не меньше года, либо ему придется продать квартиру «черным» риэлторам за полцены.

Надо оценить риск потери стоимости квартиры при продаже её «черным» риэлторам. Если заём составляет 3 000 тыс. руб., а квартира оценена в 6 000 тыс. руб., то можно оформить квартиру в залог и с несовершеннолетними.

2) Необходимо согласие супруга залогодателя при оформлении сделки залога, как и при оформлении договора займа.

3) Необходимо требовать, чтобы залогодатель предоставил справку из психоневрологического диспансера. В противном случае существует риск того, что залогодатель в будущем будет настаивать на признании сделки недействительной, ссылаясь на «невменяемость».

4) Необходимо письменное согласие гражданского мужа/жены на одобрение сделки в случае, если есть общий ребенок. Существует риск того, что гражданский супруг в будущем установит в суде факт совместного проживания и наличия совместно нажитого имущества и будет оспаривать сделку залога.

5) Не забудьте прописать в договоре залога упрощенный порядок реализации квартиры во внесудебном порядке.

Вместо договора залога рекомендуем Вам заключить договор продажи ЗАЛОЖЕННОГО имущества, в котором прописан график возврата займа.

Шаг 5. Нотариат и регистрация

Действующее законодательство не обязывает Вас заключать договор займа и ипотеки в нотариальной форме. Всё же с целью снижения риска признания договора ничтожным, либо риска отказа в регистрации договора ипотеки в ФРС, целесообразно привлечь нотариуса а расходы отнести на заемщика.

Нотариус не удостоверит договор займа, пока не будет предъявлена расписка в получении денег.

Далее договор залога сдается в ФРС. Для того чтобы залогодатель куда-нибудь не исчез вместе с документами, целесообразно привлечь к процессу юриста, который прямо из нотариата отправится на сдачу документов в ФРС. Желательно передать заём только после того, как договор займа будет зарегистрирован.

При этом, однако, по документам заём будет считаться переданным, так что здесь уже риск ложится на заемщика.

Вывод:

С одной стороны, частный заём — привлекательный источник дохода (в среднем на рынке заём предоставляется под 3,5-5% в месяц.), но с другой стороны следует всегда помнить что мы не в Америке, где заимодавец в одну минуту забирает собственность, и все прописанные лица выписываются «на 101 км» в случае просрочки. Мы в России, где нужно долго обивать пороги судов, чтобы реализовать залог и вернуть свои же деньги. Рекомендация: не оформляйте договор ипотеки, вместо этого для обеспечения займа заключайте договор купли продажи с переходом права собственности с момента подписания договора и графиком оплаты (согласно графику возврата долга).