Арендные отношения

Арендные отношения

Автор: Еникеева Регина, риск-менеджер ООО "Риск-Консалт"

Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Несмотря на это, отношения арендодателя и арендатора подчас вызывают немало сложностей, которые лучше осознавать и обговаривать заранее.

Основные условия в договоре аренды

Содержание любого договора аренды представляет собой совокупность согласованных сторонами условий. По степени важности условия договора можно разделить на основные (существенные) и дополнительные. К основным условиям договора относится следующее:

• условия о предмете договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие о предмете договора, является существенным условием договора аренды. В качестве предмета договора аренды могут выступать здание, помещение под магазин одежды, сооружение, предприятие, имущественный комплекс, оборудование, земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество. В договоре должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды.

Внимание!
При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия о предмете, подлежащем передаче арендатору, условия аренды считаются несогласованными сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Возникающие в процессе переговоров и в момент заключения договора условия, будут считаться дополнительными условиями договора аренды. К ним относятся:

• Цена договора аренды;
• Срок договора аренды;
• Условия пользования арендованным имуществом;
• Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
• Доходы, продукция, полученные арендатором в результате использовании арендованного имущества, в соответствии с договором, а также произведенные арендатором отделимые улучшения имущества сдаваемого в аренду являются его собственностью (условие договора);
• Арендатор в случае прекращения договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором (условие договора).

Риски арендатора и арендодателя

Основной вопрос, волнующий арендодателя, это, конечно же, способность платить арендную плату за пользование имуществом. Он может не получить арендную плату, получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени. Для подтверждения выполнения арендатором своих финансовых обязательств арендодатель обычно требует от него внести авансовую плату (например, за 3 месяца).

Однако нередки случаи, когда арендаторы, не только не платят арендную плату, но и съезжают с арендованного имущества раньше срока ничего не заплатив, тем самым обманывая арендодателя. В этом случае владельцу имущества ничего не остается, как простить долги либо обратиться в суд. Во избежание проблем необходимо обезопасить себя следующим образом:

• во-первых, необходимо в договор аренды внести все паспортные данные, реквизиты арендатора, указать реальный размер арендной платы.
• во-вторых, обговорить заранее обязанность предоставления дополнительных сведений о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон и т.д.

Эти сведения арендодатель сможет использовать в качестве инструмента воздействия на недобросовестного нанимателя.

В случае аренды квартир, складов, офисов и т. д., возможен риск использования помещения не по назначению.

Существенным риском является также риск нарушения сроков передачи имущества. Поэтому необходим ряд мер, согласованных обеими сторонами. Арендодатель, например, может предложить включить в договор аренды пункт о сроке передачи имущества, в течение которого он не будет нести никакой ответственности в случае наступления такого случая. Арендатору, в свою очередь, следует настаивать на включении положений, мотивирующих арендодателя сдать помещения в согласованный срок: например, предоставление одного дня бесплатной аренды за каждый день просрочки в передаче помещений, значительные штрафные санкции или возмещение ущерба, причиненного задержкой.

Худшим сценарием развития арендных отношений между сторонами является не состоявшаяся передача имущества. В интересах арендатора — настаивать на включении в договор пункта о компенсации убытков и расходов, вызванных не состоявшейся сдачей помещений в аренду по вине арендополучателя.

Считается, что арендатор продолжает пользоваться имуществом вплоть до момента надлежащей сдачи, т.е. до момента подписания акта сдачи-приемки. Таким образом, при отсутствии акта после истечения срока аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Независимо от того, освободил ли фактически арендатор помещение или нет, действие договора продолжается, права и обязанности обеих сторон сохраняют силу, и арендатору придется заплатить за все время, когда он фактически не пользовался имуществом

Форс-мажорные обстоятельства также должны быть определены в договоре как чрезвычайные происшествия или обстоятельства вне контроля сторон, которые стороны не в состоянии предотвратить, приложив разумные и соответствующие усилия. Перечень обстоятельства должен включать стихийные бедствия, теракты, действия государства в связи с чрезвычайным положением, атомный взрыв, радиоактивное или химическое заражение, бойкот, забастовки (за исключением забастовок сотрудников какой¬-либо из сторон) и действия органов государственной власти. К форс-мажорным обстоятельствам не относится отсутствие средств у арендатора или его неспособность производить платежи.

Полезные советы

• На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие действия: проверка адресных и регистрационных данных, текущего финансового состояния, кредитной истории и репутации компании. Компании - «пустышке» в случае возмещения ущерба платить будет нечем.
• Следует выяснить, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение — под ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме.
• Перед заключением договора аренды необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать соответствующие юридические документы (Свидетельство на собственность, Выписка из ЕГРП, Договор аренды в случае субаренды).Обратите внимание, если вы заключаете договор субаренды, должно быть согласие арендатора по основному договору аренды, в случае если данное требование предусмотрено договором.
• Все Документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. При этом желательно заверить копии каждой стороной.
• В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
• Необходимо обсудить и прописать все условия договора аренды.
• Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества (коммунальные платежи, электроэнергия, вывоз мусора и т.д.). Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какая из сторон оплачивает соответствующие расходы, в каком размере и в какие сроки.
• Следует прописать сроки договора аренды (краткосрочный или долгосрочный) и размер арендной платы. Этот размер может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. Твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте — способом определения размера арендной платы. Например, можно прописать что арендная плата составляет 500 долларов США в месяц, из расчета 30 рублей за 1 доллар.

Договор аренды на срок, превышающий год, с 01.03.2013г. больше не регистрируется в ФРС (изменения в ГК РФ с 28.12.2012г.)

• Во избежание спора сторон желательно указать в договоре момент начала пользования помещением, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п. 
• Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии наличие этого документа позволит избежать разногласий между сторонами.

Договор аренды с КУГИ

В настоящее время многие люди задумываются об аренде или выкупе нежилых помещений у Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). Что касается договоров аренды, то здесь утвержденные типовые формы практически неизменны и, несмотря на некоторую их несовершенность, желающих заключить договор аренды с КУГИ не становится меньше: арендная плата невысока, а сроки исчисляются десятками лет. Однако ставки арендной платы за помещения повышаются и владение имущества в таких условиях для арендаторов становится невыгодным.

Право приоритетного выкупа помещений у КУГИ имеют только те арендополучатели, которые заключили договор аренды до 2006 г.

Выгодным вложением капитала может оказаться приватизация или выкуп объекта аренды у КУГИ. Кроме того рыночная стоимость объектов недвижимости постоянно растет, и в дальнейшем данный вид недвижимости можно будет реализовать по выгодной цене, получив за это прибыль.

Выкуп помещений осуществляется (http://www.logosinfo.ru/nas-rekomenduyut.html) на конкурентных началах с равными условиями доступа к публичной собственности. В соответствии с законом (135-ФЗ "О защите конкуренции") проводятся аукционы и конкурсы по приватизации муниципального и государственного имущества. Советуем для проведения приватизации обращаться к специалистам, так как на сегодняшний день количество судебных разбирательств о недействительности совершенной сделки растет.

Внимание!
В случае переуступки прав аренды сроки выкупа имущества считаются с нуля, т.е. если предыдущий арендатор платил за аренду 3 года, при переуступке этот срок Вам, как новому арендатору не зачтется.

Судебная практика

Пример №1

Комитет имущественных отношений администрации города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, относящегося к землям поселений, для размещения платной автостоянки. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи. Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, посчитав, что предприниматель неправомерно не оплачивает пользование земельным участком. Суд установил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, и, руководствуясь статьями 130, 433 и 609 ГК РФ, счел его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон. Факт пользования арендатором земельным участком подтверждается актом приема-передачи земельного участка, частичной оплатой, произведенной за пользование земельным участком, актом проверки использования земельного участка. При указанных обстоятельствах суд применил к правоотношениям сторон статьи 1102, 1105 и 1107 ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскал с арендатора в пользу арендодателя сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, на основании вышеизложенного суд удовлетворил требования заявителя. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2007 N А43-30709/2006-12-577.)

Пример № 2

Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору — разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением. Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет. Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции. В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2004 N А64-4585/03-12).