Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости

Автор: Еникеева Регина, риск-менеджер ООО "Риск-Консалт"

Если Вы планируете получить кредит под залог недвижимости, то еще на стадии заполнения заявления обязательно столкнетесь с массой непонятных вопросов, новых понятий и терминов, которые мы и рассмотрим в данной статье.

В настоящее время практически все банки дают кредиты под залог недвижимости ― квартира, дача, частный дом, земельный участок или другая недвижимость. Это выгодно обеим сторонам ― и заемщику, и финансовому учреждению. Банки охотно дают деньги под залог недвижимости по причине надежности залога: если в залог клиент отдает свое жилье, это гарантия возврата кредита и процентов. А заемщику это выгодно, потому что процентная ставка намного ниже, чем у обычного потребительского кредита без обеспечения (обычно на 3-4 процентных пункта).

Исходя из условий залогового кредитования, заемщик сохраняет право собственности на залоговое имущество после передачи его в залог. Следствием залога будет наложение определенного обременения на недвижимость. Например, взяв кредит под залог квартиры, владелец имеет право делать в ней ремонт; сдать квартиру в аренду; получив согласие на то банка, прописать в ней родственников. Но продать квартиру до момента выплаты всей суммы кредита и снятия обременения владелец не имеет права.

Денежные средства, которые дают банки под залог недвижимости, могут доходить до 80 % от стоимости недвижимости, которая была оценена банком. Как правило, банк предоставляет кредит 50-60 % от рыночной стоимости объекта. Сроки кредитования очень выгодны для заемщиков и могут составлять 25 лет.
Какую недвижимость предпочитает банк
В залог могут быть приняты следующие объекты недвижимости:

• квартиры;
• жилые дома с участками;
• таунхаусы с участками;
• нежилые помещения в многоквартирных домах;
• отдельно стоящие коммерческие помещения универсального назначения.

Требования банка к залогу

Прежде всего, закладываемое имущество должно быть ликвидным, т.е. способным быстро превращаться в деньги. Данное требование предполагает не только хорошее состояние имущества, но и его востребованность на рынке. Например, банк охотнее возьмет в залог квартиру за 3 млн руб. чем элитное жилье за 20 млн. руб. Низколиквидной считается недвижимость, расположенная более чем в 30 км от областных центров (50км – от столицы), а также старые дома, квартиры в старых домах, коммерческая недвижимость в плохом состоянии.

Недвижимость, передаваемая в залог, должна быть свободна от обременений, во всяком случае, в части, соответствующей запрашиваемой сумме кредита. Обременение недвижимости достаточно несложно выявить, запросив в едином государственном реестре на недвижимое имущество (ЕГРПН) выписку – там будут указаны возможные обременения и правопритязания, а также все собственники объекта недвижимости

Внимание!
Банки не выдают кредиты под залог недвижимости в случаях, когда квартира находится в доме, подлежащем сносу; когда объект залога находится в аварийном состоянии; если неправильно оформлены документы на перепланировку; когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних; когда в квартире прописан несовершеннолетний. (При этом перечень подобных ограничений индивидуален для каждого банка).

Процедура согласования и оформления кредита

• Во-первых, банк анализирует деловую репутацию и платежеспособность заемщика. Отсутствие просроченной задолженности по кредитам, положительная деловая репутация – ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Для кредита в 3 млн. руб., средний месячный доход заемщика должен составлять не менее 150 т.р.
   
• Во-вторых, финансовое учреждение оценивает саму недвижимость, которая предлагается в залог. Нужно быть готовым к тому, что банк потребует от вас плату за произведенную оценку. В некоторых финансовых учреждениях оценка залога производится бесплатно, к ним, в частности, относятся ЗАО КБ «Мираф-Банк» и АКБ «Северо-Западный 1 Альянс Банк».
  
  Представители банка, выезжают на объект залога с целью проверки состояния имущества, оценки его пригодности. Как правило, банк требует предоставить оценку на объект залога от аккредитованной оценочной компании. При этом распространена ситуация, когда банк снижает рыночную стоимость на свое усмотрение. На основании предоставленного оценщиком отчета банк определяет залоговую стоимость. Стоимость залога меньше рыночной стоимости имущества компании на величину дисконта. Финансовое учреждение определяет величину дисконта исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной истории. Показатель включает в себя возможные потери кредитной организации: непогашение (частичное или полное) кредита, неуплату процентов, штрафов и пени. Дисконт в среднем составляет 20-50% от рыночной цены объекта. Наличие оценочной компании в списке аккредитованных банком следует предварительно проверить на сайте финансового учреждения.
   
• В-третьих, банк отслеживает целевое использование кредита. Например, если вы планируете взять деньги на ремонт или строительство загородного дома, в финансовое учреждение предоставляется смета о ходе ремонта, об этапах стройки, в соответствии с которой банк будет проверять правильное расходование денежных средств.
  
  В сроки, установленные кредитным договором заемщик должен представить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств, а именно: смету расходов, кассовые чеки, приходные ордера на стройматериалы, договор об оказании услуг на ремонт с указанием стоимости услуг и т.п., а также Свидетельства о праве собственности залогодателей на ремонтируемую недвижимость.

Условия предоставления кредита

У каждого финансового учреждения существуют свои условия предоставления кредита заемщикам. Сумма кредита, предоставляемая банком, зависит от оценочной стоимости недвижимости и в среднем составляет 50-80%. Существующие ограничения по максимальной сумме кредита в разных банках могут быть разными. Как правило, это 5-10 млн. руб.

Процентные ставки по кредиту могут варьироваться в пределах 15%-20% годовых в рублях, что в среднем чуть больше, чем при классическом ипотечном кредитовании (12-14%), но гораздо меньше, чем при беззалоговом потребительском кредитовании (16-25%).

Теоретически максимальным сроком кредитования считается 25 лет, но обычно этот срок меньше ― 7-20 лет.

Таким образом, кредит под залог недвижимости имеет ряд преимуществ перед другими видами кредитования, а недостаток у него только один ― риск потери заложенной недвижимости, который при отсутствии стабильно высоких доходов может быть весьма высоким. Следует учесть, что помимо ежемесячных платежей по кредиту и процентам, необходимо также выплачивать страховку жилья и страховку жизни заемщика. Отказ от страхования увеличивает базовую процентную ставку банка на несколько пунктов, в среднем приблизительно на 2-4%. Правда, страхование жизни заемщика и его жилья предусмотрено не во всех банках. В этом случае заемщику следует выяснить предварительно все условия кредитования в финансовом учреждении, либо обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Для того чтобы избежать риска потери собственности, перед тем, как взять кредит под залог недвижимости, нужно тщательно взвесить свои финансовые возможности.

Список документы для получения кредита

• Анкета-заявка на получение кредита под залог недвижимости;
• Паспорт (+копии заполненных страниц паспорта);
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);
• Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• Свидетельство о заключении / расторжении брака;
• Нотариально заверенное согласие супруга(-и) владельца закладываемого объекта недвижимости;
• Справка по форме 2-НДФЛ или справка о доходах в свободной форме, заверенная работодателем;
• Копии документов, подтверждающих право собственности на залоговое имущество;
• Документы по иным финансовым обязательствам, если таковые имеются;
• Пакет документов на залоговую недвижимость.

Следует отметить, что в зависимости от банка список документов на кредит может измениться.

Сравнительная таблица банков при кредитовании под залог недвижимости.