Построить или купить – вот в чем вопрос

Построить или купить – вот в чем вопрос

Автор: Вадим Яковлев

Частный загородный дом – мечта многих российских жителей. Как писал еще Ж.К. Честертон, 1920: «Что только не было обещано человеку: страна Утопия, коммунистический рай, новый Иерусалим и даже далекие планеты. Но он всегда хотел лишь только одного: собственный дом с садом». Частный дом обладает рядом безусловных преимуществ: во-первых, его можно строить под себя, как хорошо подогнанную одежду. И подобрать по размеру, составу помещений и стилю архитектуры. В определенной мере, проект дома – это выражение индивидуальности его обладателя. Во-вторых, близость к земле, к природе и к собственному саду осталась в высшей степени притягательна для человека, несмотря на все достижения архитектуры.

Строительство или приобретение своего дома, по данным соцопросов, является одной из самых притягательных жизненных целей россиян. Но вопрос о воплощении этой мечты в жизнь в российских условиях далеко не прост и не имеет однозначных рецептов решения.

Многие из нас мечтают построить дом или коттедж где-нибудь в пригороде и жить с комфортом. Но чтобы построить такой дом (или коттедж) нужно иметь определенные навыки и знания – ведь это очень ответственная задача. Тот, кто решил построить коттедж, неизбежно оказывается перед дилеммой: заниматься строительством самому или перепоручить работу специалистам - http://www.srub-stroi.ru/proekti-ban-iz-brevna.htm. Прошедшие этот путь, однозначно заявляют: сэкономить, отказавшись от услуг квалифицированного строителя, практически никогда не удается.

Бумажная волокита

Для успешного строительства в обязательном порядке требуется помощь специалистов, без которых подобрать лучший проект Вашего будущего дома и учесть при этом все необходимые детали практически невозможно.

Не забывайте и о том, что прежде чем приступать к следующему этапу строительства необходимо согласовать проект и получить официальное разрешение на строительство: в следующих инстанциях:

• Разрешение на строительство, выданное местной Администрацией и зарегистрированное инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора;
• Разрешение на производство строительно-монтажных работ, выданное инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора.

Сначала специалистами составляется техническое задание на проектирование. Объект анализируется на предмет обеспечения его инженерными коммуникациями.

На следующем этапе отдел архитектуры местного органа власти должен выдать застройщику разрешение на проектирование исходно-разрешительной документации, после чего составляется ГЗ, АПЗ и эскизный проект.

Далее необходимо получить согласования от таких инстанций, как НИИ Градостроения, НИИ Генплана, СЭС, пожарный надзор, отдел защиты окружающей среды, отдел подземных сооружений, МЧС, отдел памятников, ГИБДД. Застройщику выдаются технические условия на инженерное обеспечение для проектирования, после чего проект согласовывается в районной архитектуре и в других инстанциях. Застройщик обязан устранить нарушения, обнаруженные данными инстанциями в проекте.

Следующий этап - государственная строительная и экологическая экспертизы проекта, получение разрешения на строительство в УГАСН и в местном органе власти, а также ордера на земляные работы. На этапе строительства служба технического надзора берет на себя обеспечение качества строительных работ и после обмеров БТИ, оформления технических паспортов сдает завершенный объект Государственной приемочной комиссии.

Последний этап — регистрация собственности.

Скупой платит дважды

Чтобы получить полноценный объект недвижимости, необходимо соблюсти все формальности его оформления. Проект дома должен выполнить специалист с привязкой к конкретному участку, учитывая особенности грунта, ландшафта, с расчетом подключения систем жизнеобеспечения. Получение технических условий для подключения к дому электричества, воды и канализации — существенная статья расходов. Сегодня уже довольно часто используются различные системы автономного жизнеобеспечения (когенератор, тепловой насос, водонапорная башня и т.д.). При таком варианте нужно быть готовым к тому, что хозяину дома придется взять на себя ответственность по регулярному обслуживанию и ремонту сетей. Если руководить строительством берешься самостоятельно, надо быть готовым к тому, что ни на что другое времени оставаться не будет: надо будет выполнять роль поставщика, тебе постоянно будут говорить: «Хозяин, привези кирпич, песок и т.д.». Самому придется быть прорабом: принимать выполненную работу, спорить из-за недостатка строительных материалов, заставлять переделывать криво выложенный угол, самостоятельно устанавливать и собирать строительную вышку-туру. Конечно, когда вместо обещанных трех недель работу делают три с половиной месяца, начинаешь разговаривать матом. Иногда отстаивать свои права приходится силой. Пройдя это путь, уже чувствуешь себя «выжатым лимоном».

Так что если потенциальный владелец коттеджа не чемпион в области мата и не мастер спорта по кулачному бою, лучше довериться профессионалу. Тем более, что сэкономить на хорошем специалисте вряд ли получится: Непотраченные сбережения уйдут на закупку строительных материалов взамен унесенных неведомой силой и на лечение испорченных нервов.

Выбираем строителя

Однако найти грамотного специалиста в области коттеджестроения сегодня непросто. Фирм-профессионалов, готовых построить коттедж «под ключ» единицы. Да и узнать, насколько квалифицированные специалисты работают в той или иной компании, подчас непросто.

Большинство коттеджей в городе построены под руководством частников, организующих строительство, – так называемых прорабов. Эти люди имеют большой опыт строительства, знают тонкости строительной науки и умеют общаться с рабочими. Прораб не только может увидеть недостатки строительства, но и способен залезть на строительную вышку-туру и заставить нерадивых исполнителей переделать некачественную работу. Найти такого человека тоже непросто.

Квалифицированные специалисты в области коттеджного строительства сегодня на вес золота, за ними буквально выстраиваются очереди. Как правило, прорабов находят по рекомендации друзей и знакомых. Приходится признать, что и в XXI веке лучший помощник в поиске высококлассных специалистов - «сарафанное радио».

Если рекомендации все же нет, и подбирать специалистов приходится на свой страх и риск, при первой же встрече надо постараться определить, насколько перед вами квалифицированные строители. Неплохо было бы узнать, какие дома ими уже были построены. Если человек не может самостоятельно разобраться в проекте – прямой повод задуматься, стоит ли доверять ему строительство своего дома. Наша рекомендация – обратиться к специалистам с профильным образованием, у которых в данном вопросе имеется большой опыт и навыки.

Когда хорошие строители найдены, можно считать, что половина пути к собственному дому уже пройдена. Насколько быстро потенциальный владелец коттеджа превратится в реального, теперь зависит только от его финансовых возможностей.

Непредвиденные затраты

Зачастую стоимость строящегося объекта непрофессионалом в этой области вычисляется на глазок: умножается площадь будущего строения на примерную стоимость за квадрат. Однако неучтенные на начальных этапах расходы падают на голову частного застройщика как снежный ком.

1. Земля

К началу строительства хорошо бы иметь оформленный в собственность земельный участок недалеко от города и с хорошими подъездными дорогами и коммуникациями. Наличие коммуникаций можно проверить, запросив у продавца следующие документы:

• Договор на оказание услуги по технологическому присоединению к электрическим сетям;
• Согласование ОАО «Газпром» (иной структуры) на использование природного газа или договор на подключение коммуникаций с газоснабжающими и иными организациями;
• Cправки, подтверждающие отсутствие задолженностей этим компаниям и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Внимание! По участку могут быть проложены высоковольтные кабели, другие коммуникации, относящиеся к категории объектов федерального значения. Может возникнуть спор о границах участка (конечно, только не в том случае, когда границы земельного участка определяются судом). Поэтому нужно заранее получить всю подробнейшую информацию о приобретаемом участке, о том, что на нем можно строить, что можно сажать, какие его границы и нет ли по этому поводу претензий. Назначением земли должны быть «земли поселений», и ни какого «фермерского хозяйства или земли с/х назначения»! Не стоит покупать землю с/х назначения в связи с введением нового законодательства. Если земля не используется по назначению, государство ее вправе изъять из оборота. А перевод в «земли поселений» встанет Вам в копейку – в среднем в 1500- 3000 млн.руб.

Обязательно тщательно проверьте все собранные документы на соответствие реальному количеству и состоянию построек в домовладении, на совпадение всех фамилий, цифр, дат и прочих сведений.

Помните: даже для того, чтобы прорыть скважину или построить баню, также необходимо получить разрешение (как и на строительство основного здания).

2. Строительство

Теперь можно приступать к выбору технологии строительства. К распространенным в начале 90-х годов кирпичным постройкам на тысячу и более квадратных метров добавились современные деревянные дома по каркасной «канадской» технологии. Оптимальный вариант по цене и качеству – финский дом, стоимостью 1000-1500 тыс. руб. Считается, что каркасные конструкции более экономичны, так как не требуют фундамента, как в случае с кирпичной постройкой. В любом случае важно, чтобы применялись качественные материалы, а работы выполняли квалифицированные специалисты.

Не стоит также забывать, что рынок строительных материалов, как и всё в мире, не стоит на месте. Постоянно появляются новые материалы, сопоставимые по ценам с прежними продуктами, но по качеству значительно превосходящие их. При этом применение инновационных материалов способно в ряде случаев существенно снизить трудозатраты и, соответственно, сроки строительства, а впоследствии и существенно экономить семейный бюджет.

В настоящее время получают распространение новые технологии строительства: клееный брус, пеноблоки, и прочие материалы. Надо подробно сравнить их – плюсы и минусы. Выбирай — не хочу. А сколько инновационных материалов сейчас внедряется на рынке теплоизоляционных строительных материалов!

У большинства торгово-строительных фирм примерно одинаковые «ходовые» продукты и цены. Объясняется это просто – все их покупают, не интересуясь новинками. А зачем искать что-то новое, если старое приносит доход? Поэтому поиск инновационных материалов, улучшающих качество и упрощающих монтаж, им просто неинтересен. Ведь сколько нужно времени и сил, чтобы внедрить и раскрутить новый продукт на нашем отечественном строительном рынке. Очень мало торгово-строительных компаний, специализирующихся именно на постоянном поиске и мониторинге инновационных строительных материалов. Только у немногих поставщиков в ассортименте имеются эксклюзивные продукты, действительно соответствующие понятию "цена-качество".

Резюме

И самое главное. Помните, что мало построить или купить дом, нужно иметь достаточно денег, чтобы его обслуживать. Средняя стоимость обслуживания коттеджа стоит 10-20 тыс. руб. в месяц. При этом, если Вы строите дом сами, эта цена будет в несколько раз меньше. Выгоднее дом строить, а не покупать. В среднем, покупка земли и финского дома обойдется Вам в 1500-3000 тыс. руб. в радиусе 100 км.от СПб.

Документы

Помимо перечисленных правоустанавливающих документов, необходимых для покупки дома и земельного участка, вам нужы еще следующие документы:

• выписка из государственного земельного кадастра (кадастровый план);
• акт согласования границ участка (при произведении кадастрового учета в первый раз);
• техпаспорт с поэтажным планом;
• выписка из Домовой книги или соответствующая справка;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по налоговым платежам; (земельному – для земельного участка, имущественному – для дома), а также отсутствие арестов и запрещений – отдельно для дома и для земельного участка.

У строительной компании необходимо запросить:

1. Правоустанавливающие документы:

• Распорядительный документ (Постановление или Распоряжение местной Администрации).
• Инвестиционный контракт со всеми дополнительными соглашениями к нему (при необходимости).

2. Земельные отношения:

• Результаты конкурса на предоставление земельного участка (при необходимости).
• Распорядительный документ (Постановление или Распоряжение местной Администрации) о выделении земельного участка.
• Постановление местной Администрации о выделении участка.
• Кадастровый план участка.
• Акт выбора земельного участка.
• Договор аренды земельного участка или иные документы, подтверждающие правомерность пользования земельным участком.

3. Проектная и градостроительная документация:

• Проект планировки (ТЭПы, Инсоляция, ТУ, Согласования, Протокол ГлавАПУ).
• Проект (Согласования проекта, Экспертиза проекта, Утверждение Постановлением муниципального образования).
• Проектная декларация (при необходимости).

4. Разрешительная документация:

• Разрешение на строительство, выданное местной Администрацией и зарегистрированное инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора.
• Разрешение на производство строительно-монтажных работ, выданное инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора.