Физическим лицам

Вычет по НДФЛ с квартиры

Автор: Рудков Н.А.

В статье рассмотрены вопросы, связанные с налогообложением доходов от продажи квартиры и действующими налоговыми вычетами.

Нововведения в законе

В соответствии со ст. 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», НДФЛ не облагаются доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности 5 лет и более.

Срок в 3 года применяется при соблюдении одного из 3 условий:

- Право собственности оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника.
- Имущество получено по приватизации.
- Недвижимость передана по договору ренты.

Данные положения применяются в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г. До 01.01.16 действует общий срок – 3 года.

Дополнительно введен понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости недвижимости, если доходы от ее продажи меньше, чем кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженная на 0,7. Однако положение не применяется, если кадастровая стоимость на указанную дату не определена.

Законом субъекта Российской Федерации может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества: минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; размер понижающего коэффициента.

Внимание!

• Приобретая квартиру у родственников, вычет по НДФЛ не получить.
  Письмо Минфина России от 13.04.2015 N 03-04-05/20907
• С прощенного банком долга уплачивается НДФЛ.
  Письмо Минфина России от 09.04.2015 N 03-04-05/20229 

Налоговые вычеты

Вы можете претендовать на два имущественных вычета:

Вычет в связи с продажей квартиры

Доход от продажи можно уменьшить:

• На сумму фактически оплаченных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры (доли в ней), при наличии подтверждающих документов. В Налоговом нет четкого перечня этих расходов. Поэтому необходимо доказать, что расходы напрямую связаны с приобретением проданной квартиры. В сумму таких затрат включаются - стоимость самой квартиры, расходы на уплату процентов по ипотечному кредиту и т.д.

ИЛИ

• На фиксированный вычет в размере не более 1 000 000 руб. Данный вычет применяется к любым доходам, полученным от продажи всей недвижимости, проданной в течение года. Например, с продажи в течение года 2 квартир на сумму 10 млн руб., находившиеся у вас в собственности менее 3 лет, вычет составит всего лишь 1 млн руб., а с 9 млн руб Вы заплатите налог в размере 13%. При этом, если вы продали долю в квартире, то вычет вам предоставят пропорционально вашей доле.

Вычет в связи с покупкой квартиры

Этот вычет заявляется с целью вернуть ранее уплаченный налог с дохода в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 000 000 руб. Учитываются все полученные за год налогооблагаемые доходы (как от продажи квартиры, так и по месту работы).

При покупке квартиры в долевую собственность вычет в размере израсходованных денег в пределах 2 000 000 руб. вправе получить каждый дольщик независимо от размера доли. Раньше, до 2014 года, вычет можно было получить только пропорционально своей доле в праве собственности на жилье. Это касается и супругов при приобретении квартиры в совместную собственность - сумма вычета на двоих составит 4 000 000 руб.

Если в календарном году, за который вы заявляете вычет на приобретение жилья, сумма вычета превышает налогооблагаемый доход, то остаток вычета переносится на следующие годы до полного его использования.

Если стоимость приобретенной квартиры (доли в ней) меньше 2 000 000 руб., то неиспользованный остаток вычета можно использовать в будущем при покупке еще какого-нибудь объект недвижимости. Нужно помнить, что повторно вычет не применяют (при полной его выборке).

Документы для ФРС

На вычет с продажи

- копия договора купли-продажи квартиры;
- декларация 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие расходы ( если заявляется не фиксированная сумма).

Вычет с покупки

- копия договора купли-продажи квартиры и свидетельство на собственность;
- платежное поручение на перечисление денег на счет продавца квартиры;
- оригинал справки о доходах за 2014 г. по форме 2-НДФЛ, выданной работодателем.

Внимание! Никаких отдельных заявлений на вычеты представлять не нужно. Достаточно одной декларации, поскольку в ней содержится вся необходимая информация!

ИФНС перечислит вычет на ваш счет в течение месяца после завершения камеральной проверки декларации 3-НДФЛ, которая проводится 3 месяца.

Законодательные акты

• Статьи 220, 78,88,228, 229, НК РФ.
• Письма ФНС России от 17.12.2012 N ЕД-4-3/21410@; Минфина России от 26.11.2012 N 03-04-08/7-413; Письма ФНС России от 05.03.2013 N ЕД-3-3/749@, от 26.10.2012 N ЕД-4-3/18162@.
• Письмо Минфина России от 19.08.2013 N 03-04-05/33728.
• Пункт 4 ст. 1152 ГК РФ; Письма ФНС России от 21.02.2014 N БС-4-11/3179; Минфина России от 20.09.2013 N 03-04-05/39127.
• Письмо Минфина России от 14.04.2014 N 03-04-05/16847.
• Статьи 33, 34, 42 СК РФ.
• Письма Минфина России от 01.02.2013 N 03-04-05/7-87, от 10.09.2012 N 03-04-05/7-1099.
• Приложение N 1 к Приказу ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@.
• www.nalog.ru -> Физические лица -> Представление декларации о доходах -> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в бумажном виде.
• www.nalog.ru -> Физические лица -> Представление декларации о доходах -> Форма налоговой декларации: 3-НДФЛ в электронной форме.
• Письма Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3648, от 15.01.2015 N 03-04-05/277.
• Письмо Минфина России от 19.03.2013 N 03-04-05/9-245.

Внимание!

Минфин России изложил свою позицию по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в Письмое ФНС России от 16.07.2015 N БС-4-11/12517:

Сообщается, в частности, что при приобретении супругами в общую совместную собственность у отца одного из супругов квартиры с привлечением средств целевого кредита другой супруг вправе получить имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, исходя из величины оплаченных расходов, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении расходов на приобретение указанного объекта недвижимости, но не более установленных статьей 220 НК РФ размеров, в том случае, если не будет установлена взаимозависимость указанных лиц.