Расселение коммунальной квартиры

Расселение коммунальной квартиры

Автор: Кочетова Наталья.

Пошаговая инструкция для тех, кто решился выкупить коммунальную квартиру, попадающую под социальную программу Санкт-Петербурга. Уточнить, находится ли квартира в соответствующем реестре, можно на сайте: http://obmencity.ru/reestr.php.

Этап №1 – переговоры с жильцами

1.1 Вопрос цены. Прежде всего необходимо договориться о цене, то есть обсудить с каждым собственником стоимость его доли. В данной ситуации Вам поможет грамотный риэлтор, который компетентно объяснит жильцам реальную ситуацию на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. При оценке недвижимого имущества принято опираться на стоимость аналогов, которая колеблется от 1 500 000 до 4 500 000 руб., в зависимости от состояния помещения и метража. Здесь следует учитывать, что если вы решите воспользоваться государственными программами по расселению коммунальных квартир, то сумма выкупа должна покрывать стоимость отдельной квартиры или доли в строящемся доме.

1.2 Предварительный сбор документов. На первом этапе необходимо запросить у жильцов правоустанавливающие документы, а в ТСЖ (в случае если оно создано) информацию о собственниках квартиры, количестве прописанных лиц, наличии задолженности по расчетам с обслуживающими организациями.

Документы, позволяющие получить полную информацию о собственниках квартиры и о самом помещении:

1. Выписка ЕГРП – чтобы удостовериться, что собственность не под залогом, не является предметом спора, не находится под арестом.
2. Форма №7 – основная характеристика жилого помещения.
3. Форма № 9 – информация о зарегистрированных лицах в жилом помещении.
4. Форма № 12 – в этой справке указано только есть ли в данной квартире лица отбывающие наказание, находящиеся в ПНИ, проходящие службу в армии и т.д.
5. Свидетельство собственности и правоустанавливающие документы (это документы, на основании, которых возникло данное право, например: договор купли-продажи, договор наследования и т.д.).
6. Кадастровый паспорт – отражает наличие незаконных перепланировок в жилом помещении.
7. Справки из ТСЖ об отсутствии задолженности по расчетам с коммунальными службами.

Коммуналка, которую вы расселяете, должна стать отдельной квартирой. Поэтому результатом успешной реализации первого этапа должно стать согласие собственников на расселение (отказ от преимущественного права выкупа).

Преимущественным правом выкупа обладают собственники долей в коммунальной квартире. По закону, в случае расселения, собственник желающий воспользоваться своим правом должен заявить об этом в течение 30 дней, с момента получения предложения о выкупе долей.

Этап №2 – выбор программы расселения:

Целевая программа расселения коммунальных квартир подробно описана на сайте Администрации Санкт-Петербурга. http://gov.spb.ru/gov/terr/reg_admiral/zhilishnaya-sfera/celevaya-programma-rasselenie-kommunalnyh-kvartir-v-sankt-peterburge/

Для упрощения процесса оформления документов можно оформить доверенность на одного человека, например, вашего риэлтора, который будет представлять в гос. инстанциях интересы всех собственников сразу.

Порядок действий:

1. Постановка на очередь в районном ЖК. Доки: Ф №7,Ф №9 за 10 лет, паспорт собственника плюс копия. Лучше принести свидетельства о браке и о рождении ребенка, также их копии, документы, подтверждающие право собственности.
2. Постановка на программу. В РЖК, РЖО обязательно должны явиться все собственники коммуналки или уполномоченное лицо (с нотариальной по доверенностью).

Документы:

• заявления жильцов коммунальной квартиры (заполняются на месте);
• документы, подтверждающие, что заявители состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• паспорта и их копии;
• свидетельства о браке, рождении детей, а также их копии;
• Ф №9, Ф №7;
• копии документов, подтверждающих основания владения и пользования занимаемым жилым помещением.

По результатам рассмотрения этого пакета РЖО принимает решение о постановке в программу.

Рассчитать сумму получаемых субсидий по программе расселение коммунальных квартир можно на сайте: http://obmencity.ru/calculator.html?k=10

Расчетный калькулятор для участников программы «Обеспечение жильем молодых семей» - http://www.gorcenter.spb.ru/payType2.php

Помните, что субсидии могут быть объединены.

Результатом успешного завершения второго этапа должны быть:

1. Гарантийное письмо от банка, подтверждающее наличие денежных средств в виде социальных выплат, находящихся на именном блокированном целевом счете собственника долей коммунальной квартиры.
2. Договор о предоставлении гражданам социальных выплат за счет бюджета Санкт-Петербурга для приобретения или строительства жилых помещений в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Если собственник доли в коммунальной квартире является получателем социальной выплаты, то по сути он «меняет» свою долю на отдельную квартиру. Таким образом, он должен стать собственником альтернативного жилья. На данном этапе также имеет смысл обратиться к риэлтору для поиска квартир с учетом заранее оговоренной суммы, увеличенной на сумму субсидии.

Этап №3. Регистрация сделки купли-продажи в УФРС

Структура сделки по расселению квартиры очень сложная, не стоит пытаться уместить все нюансы в один договор купли-продажи. Можно разбить на части: выкуп долей коммунальной квартиры одним лицом и приобретение альтернативного жилья каждым собственником коммунальной квартиры.
Для надежности деньги, передаваемые в ходе сделки, можно поместить в банковскую ячейку, разложив на несколько пакетов для каждого участника сделки. Условием открытия банковской ячейки должно служить получение свидетельства собственности на расселяемую квартиру.

Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи в УФРС:

1. Непосредственно договор купли-продажи – 3 экземпляра (для каждой из сторон и для УФРС).
2. Свидетельство собственности и правоустанавливающие документы (оригиналы).
3. Кадастровый паспорт на квартиру, а также его нотариальная копия.
4. Заявление о семейном положении; согласие супруга (согласие бывшего супруга не требуется) и копия свидетельства о бракеразводе; брачный договор (при наличии). Все документы должны быть нотариально заверены.
5. Копии всех страниц паспорта.
6. Разрешение службы опеки, в случае если собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
7. Нотариальные отказы от преимущественного права выкупа.
8. Квитанции об оплате госпошлины.

На момент подачи договора на регистрацию, продавцы альтернативного жилья должны открыть счета в банке, на счете которого зарезервированы социальные выплаты, для их последующего перевода. Перевод денежных средств осуществляется в течение от 3-х до 5-ти дней после регистрации договора купли-продажи (выдачи новых свидетельств собственности). Данный пункт должен быть прописан в договоре купли-продажи.