Перевод помещения в нежилое

Перевод помещения в нежилое

Автор: Беляев Н.В.

В статье говорится о сложностях, ждущих тех, кто планирует изменить категорию жилого помещения, переведя его в статус нежилого.

Когда не требуется перевод помещения в нежилое

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению - для проживания граждан. Например, компания приобрела квартиру для размещения сотрудников или в целях сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение, а также ремонт (например, установку новых окон, приобретенных тут) можно учесть в расходах через амортизацию, так как жилая недвижимость используется для извлечения дохода.

 

ВНИМАНИЕ

Зарегистрировать компанию по "жилому" адресу возможно, лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компании.

«Льгота» индивидуальному предпринимателю

Гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства, в качестве приемной врача-психотерапевта, адвокатского кабинета и т.д.) если:

• не нарушаются права и законные интересы других жильцов;
• соблюдаются правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности , санитарно-гигиенические и иные требования;
• в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, цех по изготовлению мягких игрушек).

Штрафы и наказание

• Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое:
  - компанию - на 40 000 - 50 000 руб.;
  - предпринимателя - на 4000 - 5000 руб.
• Соседи, прокурор или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначению.
• Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
• За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Например, для столичных организаций он составляет 300 000 руб., для питерских - от 100 000 до 250 000 руб. , а для нижегородских - от 50 000 до 100 000 руб.

ВНИМАНИЕ

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Факт использования квартиры не по назначению устанавливается по следующим основаниям: квартира оборудована стойкой для приема посетителей, имеется офисная мебель и оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требований:

• жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола. При этом, по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается;
• помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
• в помещении никто не зарегистрирован;
• право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т.п.);
• если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилых. При этом, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийным.

Список «трудностей» этим не заканчиваетcя:

• необходимо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме, например при оборудовании отдельного входа на улицу, что неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую и с изменением режима пользования части территории вокруг дома. Несущие стены и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным.
• необходимо разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения ( Пункт 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ)

ВНИМАНИЕ

Нельзя размещать в бывших жилых помещениях:

• магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;

• специализированные рыбные магазины;

• увеселительные и развлекательные заведения;

• ветеринарные клиники;

• бани, сауны;

• похоронные бюро;

• прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);

• телефонные станции;

• общественные туалеты.

Проекты

Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т.д. Проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора , а также с жилищной инспекцией. А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции.

Сроки

После того как необходимые документы (часть 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ) собраны и поданы в соответствующий местный орган, приготовьтесь минимум на 45 календарных дней ожидания, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в суде.

* * *

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчисления <44>.
Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистрации <45>. Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.

Переводом жилого помещения в нежилое - это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов своих для каждого региона.. На практике она может длиться год и более. В Москве средняя стоимость перевода составляет 400 - 500 тыс. руб.

Примечание:
Статья 22 ЖК РФ; Пункт 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170); Подпункт 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ. См., например, п. 4.1.6 Положения, утв. Решением городского округа Реутов Московской области от 01.11.2006 N 60/2006-НА (далее - Положение N 60/2006-НА). Пункт 7 Положения N 60/2006-НА; п. 8 Положения, утв. Постановлением главы администрации МО Сосновоборский городской округ Ленинградской области от 16.10.2007 N 1001; п. 3.1.15 Регламента, утв. Постановлением администрации Подлужненского сельсовета Изобильненского района Ставропольского края от 05.03.2012 N 38; п. 2.1.1 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края от 22.01.2009 N 233; п. 2.5 Положения, утв. Постановлением главы городского поселения Ступино Ступинского муниципального района МО от 01.11.2010 N 492-п; См., например, Постановление ФАС ДВО от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Часть 1 ст. 36 ЖК РФ; п. п. "в", "е" ч. 2 разд. I Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; Пункт 1 ст. 247 ГК РФ; п. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; Постановление ФАС ВВО от 26.10.2012 N А43-26974/2011; Часть 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; Пункт 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ; Пункт 3 Положения, утв. Постановлением Правительства от 16.02.2008 N 87; см., например, п. п. 1 - 3 Требований к составу проекта переустройства (Приложение 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП) (далее - Требования N 508-ПП); См., например, п. 13 Требований N 508-ПП; п. 1.2.2 Положения (Приложение 1 к Постановлению администрации Козульского района Красноярского края от 19.04.2011 N 177); п. 9.4 Порядка (Приложение 1 к Постановлению администрации Гурьевского городского округа от 16.01.2008 N 21); См., например, п. 1 Положения (Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП) (далее - Положение N 336-ПП); См., например, п. 4.3.7 Положения N 336-ПП; Распоряжение Правительства Москвы от 01.10.1996 N 927-РП; Часть 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ; Часть 1 ст. 25 ЖК РФ;Пункт 1.7.1 Правил N 170; Статья 25 ЖК РФ; Части 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; Часть 4 ст. 23 ЖК РФ; Часть 1 ст. 24 ЖК РФ; Часть 3 ст. 24 ЖК РФ; Пункт 8.1 Правил (Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2002 N 743-ПП); п. п. 1.2 - 1.4 Порядка (Приложение к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2008 N 743); Cтатья 4.19 Закона Москвы от 21.11.2007 N 45; Статья 9 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70; Письмо Минфина России от 01.02.2007 N 03-03-06/1/48; Пункт 4 ст. 259 НК РФ.